# Nova tributação impõe reestruturação na construção civil e amplia demanda por planejamento estratégico
A entrada em vigor da reforma tributária começa a produzir efeitos concretos sobre os setores mais sensíveis ao desenho de impostos sobre o consumo, e a construção civil figura entre os primeiros a sentir a pressão por reorganização. Com a substituição gradual de PIS, Cofins, ICMS e ISS pelo modelo dual de IBS e CBS, conforme estabelecido pela Lei Complementar 214/2025, o setor passa a operar sob uma lógica de não cumulatividade ampla que afeta diretamente a formação de custos, a apuração de créditos e a previsibilidade financeira de obras com ciclos plurianuais.
A construção civil reúne uma combinação de fatores que amplifica o impacto da transição. Os projetos são longos, dependem de cadeias extensas de fornecedores, envolvem regimes tributários específicos como o Regime Especial de Tributação (RET) para incorporações, e operam com margens sensíveis ao custo de insumos. Qualquer alteração na sistemática de incidência reverbera ao longo de toda a cadeia, da aquisição de materiais até a comercialização das unidades. A questão central, segundo tributaristas que acompanham o tema, deixou de ser apenas o cálculo da carga efetiva e passou a ser a reengenharia operacional necessária para absorver o novo modelo sem perda de competitividade.
O período de transição, que se estende até 2033, introduz uma camada adicional de complexidade. Durante esse intervalo, empresas precisarão operar simultaneamente sob o sistema anterior e o novo, com alíquotas-teste, ajustes de regimes específicos e regras de apropriação de créditos ainda em consolidação. Para incorporadoras e construtoras com obras em andamento, isso significa contratos celebrados sob uma lógica tributária e entregues sob outra, exigindo revisão de cláusulas de reajuste, reequilíbrio econômico-financeiro e modelagem de cenários para preservar margens.
Um dos pontos mais sensíveis está no possível repasse de custos ao consumidor final. Embora a proposta da reforma tenha como premissa a simplificação e a redução de distorções acumuladas, o setor imobiliário trabalha com a hipótese de que a fase intermediária pode pressionar preços, em um mercado já condicionado por taxa de juros e disponibilidade de crédito imobiliário. A magnitude do repasse dependerá da capacidade das empresas de capturar créditos ao longo da cadeia, o que torna a governança fiscal um diferencial competitivo direto.
João Pedro Pimentel, advogado tributarista e sócio do escritório Tuany Barentin Advogados Associados(https://www.instagram.com/tuanybarentinadvogados/), com atuação voltada para planejamento tributário, estruturação patrimonial e constituição de holdings, avalia que o setor enfrenta uma transformação de natureza estrutural e não apenas conjuntural. “A reforma não deve ser vista apenas como aumento ou redução de carga tributária, mas como uma transformação estrutural. O imposto passa a influenciar diretamente decisões estratégicas do negócio”, afirma. Para Pimentel, o desafio imediato das empresas de construção civil está na integração entre áreas que historicamente operam em silos. O planejamento tributário para construção civil, segundo o tributarista, deixou de ser uma função de retaguarda contábil e passou a ser variável central no desenho de produtos imobiliários, na precificação de empreendimentos e na estruturação de operações societárias. Empresas que mantêm jurídico, contabilidade e financeiro desconectados tendem a identificar tarde demais os efeitos do novo regime sobre fluxo de caixa e captura de créditos.
A reorganização passa também por investimento em tecnologia e governança. A nova sistemática exige rastreabilidade fiscal de ponta a ponta, com sistemas capazes de identificar, segregar e aproveitar créditos em uma cadeia que envolve dezenas de fornecedores por obra. Empresas com estruturas de compliance fiscal maduras tendem a navegar a transição com menos atrito, enquanto as que ainda operam com controles fragmentados enfrentam risco duplo: perda de créditos legítimos e exposição a autuações no novo regime. A formalização ampliada da cadeia produtiva, efeito esperado da reforma, deve pressionar especialmente fornecedores de menor porte que historicamente operavam à margem do sistema.
A dimensão patrimonial é outra frente que ganha relevância nesse cenário. Estruturas societárias desenhadas sob a lógica tributária anterior podem perder eficiência diante do novo modelo, o que tende a impulsionar movimentos de reorganização envolvendo holdings patrimoniais e operacionais, segregação de atividades e revisão de regimes de apuração. Para empresários e investidores do setor imobiliário, a reforma reabre discussões sobre arquitetura societária que, em muitos casos, estavam estabilizadas há mais de uma década. Segundo Pimentel, o vetor de eficiência tributária passa a operar em conjunto com o de proteção patrimonial, e decisões antes tratadas separadamente, como blindagem de ativos e regime de tributação da operação, voltam a exigir leitura integrada.
No plano dos contratos, a reforma exige revisão das matrizes de risco. Cláusulas de reajuste vinculadas a índices gerais de inflação podem se mostrar insuficientes para capturar variações tributárias específicas do período de transição. O planejamento tributário para construção civil, nesse contexto, ganha dimensão contratual e não apenas fiscal: define quem absorve o impacto da transição, como se distribui o risco entre incorporador, construtor e adquirente, e em que medida instrumentos como o RET continuarão sustentando a viabilidade econômica de empreendimentos.
O cenário desenhado pela reforma tributária redefine o ambiente competitivo da construção civil. Empresas que tratarem a transição como exercício de adaptação estrutural, com integração entre áreas e atualização de governança, tendem a preservar margem e capacidade de execução. As que mantiverem o tributário como questão acessória encontrarão um custo de ajuste crescente à medida que a transição avança e o novo modelo se consolida como variável estratégica do setor.
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