Compactos de 20 a 30 m² lideram rentabilidade do aluguel em São Paulo

Imóveis de 20 a 30 m² têm retorno de 8,15% ao ano na capital paulista

Os apartamentos compactos estão se destacando entre as opções mais rentáveis para investidores no mercado de locação em São Paulo. Imóveis com áreas entre 20 e 30 metros quadrados registram rentabilidade bruta mediana de 8,15% ao ano, desempenho superior ao observado em todas as demais faixas de tamanho analisadas na capital paulista.

O dado faz parte de um estudo da Flow Imóveis, que comparou anúncios de venda e locação em 1.058 prédios de São Paulo. O levantamento mostra uma relação clara entre tamanho e retorno: à medida que a metragem dos apartamentos aumenta, a rentabilidade tende a diminuir.

Na faixa de 30 a 40 m², o retorno é de 7,70% ao ano. Entre 40 e 55 m², fica em 6,87%; de 55 a 75 m², em 6,69%; e de 75 a 110 m², em 6,59%. Nos apartamentos de 180 a 400 m², a rentabilidade cai para 6,14%. Considerando todos os prédios analisados, a mediana foi de 6,91%.

A explicação está na relação entre o preço de aquisição e o valor que o mercado aceita pagar pelo aluguel. Segundo o levantamento, apartamentos compactos não custam proporcionalmente menos que imóveis maiores, mas o aluguel também não diminui na mesma proporção. Nas unidades menores, fatores como localização, mobilidade e facilidade de acesso têm peso relevante na formação do preço da locação.

O estudo aponta ainda que apartamentos maiores podem incorporar ao preço de venda características que não são valorizadas na mesma proporção pelo mercado de aluguel. Vista, padrão de acabamento e áreas sociais, por exemplo, podem elevar significativamente o valor de aquisição sem produzir aumento equivalente na locação.

Para chegar aos resultados, o levantamento adotou uma metodologia voltada à comparação de imóveis semelhantes. Em vez de cruzar o aluguel médio de um bairro com o preço médio de venda da mesma região, a análise foi realizada dentro de cada edifício.

Para cada apartamento anunciado para locação, foram procuradas unidades à venda no mesmo prédio e com diferença de área de até 8%. Só entraram na análise edifícios com pelo menos três anúncios de venda e três de aluguel, além de um número mínimo de comparações válidas. A rentabilidade foi calculada pela relação entre o aluguel mensal anualizado e o preço anunciado de venda.

Entre os edifícios com maior retorno aparecem imóveis de diferentes regiões. O Metrocasa Congonhas, no Jardim Aeroporto, registrou 13,10% ao ano; o Parque Open Mall, no Jardim das Acácias, 10,45%; e o Yuny Zip, na Vila Cordeiro, 10,41%.

Os números mostram, porém, que o tamanho não determina sozinho a rentabilidade. Um exemplo é o Copan, na região central. Apesar de possuir unidades pequenas, o edifício apresentou retorno de 4,52% ao ano. Segundo o estudo, seu preço de venda incorpora um prêmio relacionado ao caráter arquitetônico do prédio que não é reproduzido integralmente no valor do aluguel.

A análise por bairros também revela diferenças importantes. Vila Cordeiro apresentou a maior rentabilidade mediana entre as regiões com amostra suficiente, chegando a 9,63% ao ano. Na sequência aparecem Butantã, com 8,40%, e Jardim das Acácias e Planalto Paulista, ambos com 8,32%.

No extremo oposto, Jardim Paulista registrou rentabilidade mediana de 5,63% ao ano. Jardim Vila Mariana ficou em 5,69%, enquanto Vila Cruzeiro apresentou 5,77%.

Segundo os pesquisadores, parte dessa diferença está relacionada ao perfil dos imóveis predominantes em cada região. Bairros com maior concentração de apartamentos amplos e de alto valor podem apresentar retorno menor porque o preço de venda cresce mais rapidamente do que o aluguel.

O estudo também verificou possíveis distorções causadas pela diferença de tamanho entre unidades de venda e locação e pela presença de apartamentos mobiliados. A comparação pareada por área não apresentou diferença mediana relevante. Já a exclusão dos imóveis mobiliados reduziu a rentabilidade mediana geral de 6,91% para 6,75%.

Os números, entretanto, não representam o retorno líquido do proprietário. A rentabilidade calculada é bruta e considera preços anunciados, não necessariamente os valores efetivamente negociados. Também não são descontadas despesas como vacância, IPTU, condomínio durante períodos sem locação, administração e Imposto de Renda.

Os dados foram coletados a partir de anúncios ativos entre 4 e 25 de agosto de 2026. O estudo utiliza a mediana dos resultados para reduzir a influência de anúncios com valores extremos.

A principal conclusão é que, para quem busca renda com aluguel, tamanho, localização e características do imóvel precisam ser analisados em conjunto. O retorno de 8,15% encontrado nos apartamentos de 20 a 30 m² reforça o potencial dos compactos, mas a decisão de investimento também deve considerar preço de aquisição, custos, vacância e capacidade de locação.

O estudo completo, com a análise prédio a prédio, está disponível em:

https://flowimoveis.imb.br/estudos/rentabilidade-aluguel-sao-paulo-2026/